遼陽租房

年前房屋租賃注意事項多

【導語】: 快到年底了,房屋租賃會有一波小高潮,租房退房中不可避免地會出現各種糾紛。房屋租賃的各個環節中都可能會出現五花八門的糾紛,如何防范,如何解決?針對讀者來電提出比較多的幾個問題,律師團分別給出法理闡釋與案例解答。

  房屋租賃合同中要詳細明確雙方權利義務

  律師團律師周旦平:房屋租賃關系中,出租人(房東)常常被認為是強勢方,占有優勢。但是在實際糾紛處理中,則不盡然,也會出現各種各樣的問題。

  房東在出租房子時特別要注意以下幾個問題。

  一:簽訂書面的《房屋租賃合同》。

  合同法規定,租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。如果沒有采用書面形式的,視為不定期租賃。此外,缺少書面合同,雙方的權利義務不易確定,容易發生糾紛。因此,無論租賃期限長短,最好簽訂書面的租賃合同,明確雙方的權利義務。

  二:租期不得超過二十年。

  超過二十年的租期,超過部分無效。

  三:延付或者拒付租金的訴訟時效是一年。

  根據《民法通則》規定,延付或者拒付租金的訴訟時效是一年。因此,如果承租人沒有依約支付租金,出租人應當及時催告或者提起訴訟,以免超過一年的訴訟時效,無法得到法律的保護。

  四:轉租六個月內未提異議視為同意

  出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,無權以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效。因此,出租人如果知道承租人未經同意轉租,應當及時采取措施。

  五:裝飾裝修的處理約定要明確

  租賃合同到期或解除時,如何處理承租人對租賃房屋的裝飾裝修,一直是實踐中的爭議熱點。根據最高人民法院的司法解釋,如合同沒有明確約定,要分各種情況分別處理。因此建議租賃合同雙方在簽約時根據實際情況明確裝飾裝修的歸屬、折價、拆除、修復等事項。

  六:提前解約最好要有合同約定

  房屋租賃合同一般都有明確的租賃期限,但由于各種原因而提前終止或者解除的情況也很多。如果合同中沒有對此作出約定,很容易產生糾紛。如果能在租賃合同中對提前解約的事宜做出明確約定,將便于屆時雙方友好處理。

  -典型案例:

  出租的房子明年四月才到期

  想讓租客提前搬走行不行?

  劉先生來電:我把房子出租給別人,明年四月份到期。但是我現在不想租了,可不可以讓他們提前搬走?我跟他們協商,賠他們一萬塊,但是他們不肯。

  律師團律師周旦平:是否能讓他們提前搬走,要看合同約定和合同的前期履行情況等。一般情況下,無論是出租人還是承租人都不能無故提前解除合同。

  但是,如果合同中有約定,出租人在某些情況下可以提前要求承租人搬走的除外。例如:合同中有約定出租人在提前三個月通知承租人的情況下,可以要求承租人提前搬走;再比如:合同中有約定承租人連續三個月拖欠房租的,出租人可以要求承租人提前搬走等。

  此外,如果出租人確有客觀原因,需要讓承租人提前搬走,也可與承租人協商一致后提前結束租期。雙方從對方的實際情況出發,抱著互相體諒的態度,盡可能在補償金額、解決方法等方面達成一致后解除合同。

  我建議:如果出租人或承租人對租賃期限不能完全確定的,可以在合同中寫明提前解除租賃合同的條件,但應考慮給對方一定的準備時間和補償,以便日后能按合同約定妥善處理。

  租期還沒到租客不見了

  他放在房子內的東西能否搬走?

  張女士來電:今年4月我的房子通過中介租給一個外地人,說好三個月付一次房租,租期兩年。結果到了這次交房租的日子,他人聯系不上了,電話沒人接。現在都已經過了一個多月了,我有權收回房子嗎?現在這房子我都不敢一個人進去,讓中介陪我進去了一次,里面還有些電器和衣服。他現在人不在,我不知道這些東西能不能由我們搬走,比如說放到其他地方去,他回來了再還給他?總感覺這樣做有點不踏實……

  律師團律師吳方榮:張女士所提問的在法律上來說,其實就是租客逾期支付租金構成違約,房東如何處理的問題。這個問題法律有明確的規定,《合同法》規定承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

  所以,張女士可以去看下她的租房合同中,關于逾期支付租金的違約條款,即逾期多少期限可以解除合同;如已經達到合同解除期限的,就可以按照法律規定按承租人在租賃合同中的地址書面通知承租人解除合同。建議對于解除合同通知留存寄送單和收件回執,如有條件辦理寄送公證則更好。

  解除合同的通知寄送到達后,張女士可在中介和社區、派出所等的見證下,將房屋騰退、遺留物品拍照列清單后暫存一個妥善場所,等待承租人自行取回。

  租房合同到底生效沒?

  汪女士來電:11月7日有個租客想租我的房子,我們簽了合同,從11月15日開始租期兩年,我把鑰匙都給對方了,結果11月11日對方說不租了,我讓對方支付違約金,對方說合同還沒有生效,不承擔責任。這合理嗎?

  律師團律師裘紅偉:雙方已經就房屋租賃簽署了協議,合同簽訂當日已經成立并生效。出租人已經把房屋的鑰匙交給了承租人,說明租賃協議已經在履行,而不是從合同里約定的租期來確認生效之日。承租人現在提出合同沒有生效沒有法律依據。

  在合同成立并且生效后,承租人提出不再租賃房屋,應當承擔違約責任。至于違約責任承擔方式可以是支付違約金或賠償損失等,具體看合同如何約定。

  退房時房東要我清潔油煙機

  否則就要扣押金

  這個要求合理嗎?

  一女士來電:我是租的房子到期了,退房時發生些問題現在還沒有解決。房東要扣我們押金,他先是說我們把房子弄得太亂,沒有清理垃圾。后來又要求我們把廚房油煙機清潔干凈,但是這些在之前合同上并沒有約定的。他這樣是不是沒有道理的?

  律師團律師裘紅偉:承租人繳納一定金額的押金,是租賃房屋的慣例,其目的是保障出租人的權利,例如承租人不拖欠租金和費用,不損壞屋內的設施等等。一般而言,房屋租賃合同的示范文本不會對清理垃圾和油煙機這樣的事情做出明確的約定。

  因此,處理這樣的糾紛,我們需要借助于生活的常理。租賃合同到期后,承租人交房時,應當將房屋收拾干凈,承租人不能將滿是垃圾的房屋交還出租人,因為保持租賃房屋的完好是承租人的基本義務,而整潔是完好的應有之義。因此,出租人要求承租人將房屋收拾干凈是合理的要求。

  但清潔油煙機這樣的要求卻有些超越了合理的范圍,這位女士可拒絕,除非合同對這點有明確的約定。

  這里也帶出另外一些問題:現在很多出租房屋是精裝修的,房東對于房屋使用后的整潔程度會提出更高的要求,而一般中介機構推薦的示范文本不會對此有所約定,因此出租人有必要對房屋的使用提出一些特殊要求,例如,是否允許合租,是否要保持房屋的整潔等,出租人應將這些要求寫入合同條款中,這樣既可以避免不必要的糾紛,也可以保護出租人的合法權利。

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