遼陽二手房

房地產中介行業的作用和價值無可替代

【導語】:從一般意義上講,中介活動系指中介人(自然人或法人)居間幫助甲、乙雙方達成某項協議/契約/合同的活動,在中介過程中,牽涉到中介人與委托方(甲、乙方或雙方)簽約、發布和傳遞信息、尋找委托方合作者、協調甲、乙方簽約、幫助完成簽約和追索并獲得報酬等活動。中介活動的基本特征是“居間”,中介人的任務是為委托方找到合作者,扮演了傳遞信息和臨時協調人的角色,而不是甲、乙任何一方渴望之實質性合作伙伴角色或買者和賣者角色。

  有交易,就有交易成本。通常,買賣雙方需要為交易付出信息搜尋成本、談判簽約成本和合約履行監督成本。由于交易過程長、環節多,房地產行業的交易成本自然也就高。而房地產中介能夠憑借對市場的了解、建立客戶網絡和提供專業服務,為買賣雙方節約時間、精力和投入,并能保障交易安全,降低風險。因此,房地產中介是為降低交易成本而生,其存在是市場選擇與分工的結果。在一個規范、透明、健全的房地產交易體系中,中介若起正面作用,就能縮短交易時間,提高效率,降低交易費用。

  目前,在國內二手房交易市場,房地產中介機構提供信息提供、置業咨詢、談判撮合、代辦產權過戶、代辦按揭、居間擔保、墊付資金等幾乎是全程的服務。而在美國和我國香港地區,其中如物業交割、產權過戶等服務環節則是由律師來履行完成。因此,國內房地產中介一方面是肩負著比境外機構更多的職責,另一方面由于律師作用發揮有限和完善的資金監管制度及產權交換體系的缺失等原因,導致了少數中介通過占用客戶資金、吃差價來獲得不當利益的情況發生。

  試圖替代房地產中介的操作方式不可取

  少數中介機構的不規范操作,導致社會對中介行業的信任度下降。然而,美國90%以上的房屋交易、深圳絕大多數的二手樓交易都是通過房地產中介來完成的事實表明,房地產中介的角色不可替代。盡管當下某些試圖替代房地產中介的操作方式在躍躍欲試,但是,我們認為,某一交易環節效率的提升,并不能取代房地產中介在整體交易中的角色和地位。

  網上交易:增加了信息發布和搜索的渠道,降低了成本,卻不能取代交易過程的撮合。同時,房屋交易有其物理、經濟、法律特性,網上交易無法履行一整套交易服務;

  銀行交易平臺:能夠發揮銀行的資金管理優勢,在交易后環節提供不同的付款方式選擇,但同樣不能取代全部交易過程;

  律師:在國外的房屋交易過程中,律師的作用在于代表買賣雙方各自利益來完成法律手續,但卻不能完成信息發布和談判撮合環節;

  政府負責:這是計劃經濟體制下甚至目前的一種幻想。以政府建立的產權登記體系為例,它不能完成交易過程中信息提供和專業咨詢建議的服務;

  交易雙方直接交易:在現實交易中,因為某種巧合或為規避費用,存在著直接交易現象,但是比重極低;即使存在,也以付費或非付費方式或多或少地借助了中介的幫助。因為房屋買賣的交易環節和手續復雜,不專業的買家和賣家難以以己之力完成,容易導致交易過程不順暢;即便完成,也忽視或者掩蓋了某種潛在風險。

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